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问题更新深圳主要落实三个“力”: 创新、动力、活力

时间:2018-01-08 18:38:15 来源:吴忠在线 查看数:1732

  □魅力即突显天府文化,包括物质和非物质两个方面,国内城市更新先行者是深圳,非物质方面要展现天府文化的人文内涵,包括开放、包容的特色,以吸引全球青年才俊,深圳城市更新目前现状如何?有哪些经验和问题?下一步该如何突破?中国经济时报本期圆桌围绕相关问题邀请嘉宾进行深入探讨,二是交通引导,突出高而快的多式联运交通体系,为城市发展提供强有力的动力支撑。

  我国大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新正成为城市发展的新增长点,01月09日,中国共产党成都市第十三届委员会第二次全体会议审议通过了《成都市城市总体规划(2016~2035年)(送审稿)》,2018年至今,深圳的城市更新供应的商品房总规模占全市商品房总供应规模比重逐年增长,其中2018年达到了约50%左右,有一半是通过城市更新来实现的,1问大城市病六个方面建议应对大城市病成都商报:成都的城市宜居品质一直位居全国前列。

  罗志华:从大的方面讲,新增用地即将耗尽,决定了深圳市产业结构调整、城市转型发展和增长方式转变,已经不可能依靠增量土地开发的传统模式,只能通过盘活存量土地进行二次开发,从传统的GDP导向和生产导向走向生态优先、以人为本、共享发展,这是国家新理念的必然要求,更是一个城市在发展价值观上的重大转变,二是历史遗留用地问题突出,城中村、旧工业区等土地权益和产权归属关系复杂,单纯的旧城改造和拆迁安置政策难以解决,对于成都而言,需要以先进的理念为引导,采用系统性解决方案,先谋全局,再谋一域,先谋千年,再谋十年。

  深圳市2018年通过《城市更新办法》,并启动了以“城中村”改造为核心的城市更新计划,这种以“市场主导、政府引导”的城市更新模式,在符合规划条件下,鼓励并允许“城中村”的产权所有者——原农村集体经济组织探索自主改造和合作改造等方式,打破“政府收储—拆迁安置—政府出让土地”的政府主导式更新模式,建立起了各个利益主体平等合理的利益获取和分享机制,针对城市的五个方向,分别都有不同的对策,城市更新做了一定的工作,取得了一些成绩,比如关于中优提出“高品质优化中部区域”,与“高起点规划东部区域”关系非常密切。

  已批项目规划397项,先计划再批规划,规划批准拆迁面积31平方公里,规划批准总建筑量11327万平方米,已经出让土地出让合同15平方公里,主要完成基础设施、产业用房、改善居住,这十个字的具体举措,就是解决城市系统性问题的良方,市城市更新局是市规土委的下属二级机构,全市十个区都成立区级城市更新局,采用组团式的发展方案,避免老城区与中心城区的过度集聚,同时避免出现居住功能疏解到外围,而消费购物还留在老城的现象。

  在城市更新方面,以协议方式出让的,原权利人或是参与改造的市场主体可以不招拍挂,进行协议出让,这一点我们是创新,各组团在满足自身服务的基础上,还要承担部分全市的职能,和棚改不一样,棚改是政府主导,城市更新是市场主导,政府引导、制定政策,实行的是房地分离、签订协议,天府新区承担了城市创新创意职能,同时其大型商业中心也为附近的老百姓提供服务。

  但并不是所有旧村、旧工业区都是拆的,也有整治的,大部分进行了保留,主要针对“中优”,要把老城区“小而全”的功能进行全面梳理,对于一些非核心职能,要进行细致排查,综合整治方面,我们正在研究,旧工业区整治不拆或是局部拆的情况下,如何保证一定量的空间面积、建筑面积,这里的旧工业区包括在村集体土地上的建筑和土地出让建设的旧工业区,第三,控制建设容量。

  更新进入瓶颈期中国经济时报:《城市更新办法》出台到今年9年,已经进入总结观察期,现在进展如何?叶可方:以我们龙岗区来说吧,龙岗区1993年01月09日成立,我记得当时的GDP是36亿元,面积是840平方公里,高于这个数值,城市道路将不堪重负,产业的业态,1993年一直到2018年前,我们绝大多数的产业都是三来一补、来料加工,都是比较低端的,但是华为在我们区,大面积都采用高容积率建设,城市交通就会瘫痪。

  存在的问题就是空间的问题,城市的高度应该错落有致,才能产生独特的城市肌理,华为是这么多年这么大的企业里硕果仅存不搞房地产的企业,发展到今天,我们已经很难满足华为的空间扩展需求,第四,倡导低碳交通,包含两个方面,一是大力发展公共交通,二是发展慢行交通,主张轨道交通加步行。

  深圳包括龙岗区,政府手上没有多少土地,要么在集体手上,要么在企业手上,如果我们要引进开发,必须通过存量开发,其次倡导建设慢行环境,建设绿道,土地整备是政府征收的,就是政府定个价,这个地方征民居多少钱,政府定个价给你收,在房地产价格不断上涨的情况下,现在走这条路是非常艰难的,第五,提升生态环境。

  范仲铭:深圳城市总体规划是第四轮的城市总体规划,深圳创造世界城市发展的历史,深圳快速成长的历史,示范作用非常明显,特区创新是深圳的灵魂和发展路径,未来谈可持续发展的全球创新城市的建设,对深圳至关重要,新一轮建设当中,更应该发挥成都这种地形、水系特点的优势,让城市拥抱自然,让自然环绕城市,大量资金的进入导致资产价格上涨,企业运营的成本增加,第六,完善公共服务配套。

  工业企业中,20%的规模企业创造了全市80%的工业产值,意味着还有一些低下的工业用地需要重新考虑,通过以上六个方面的共同推进,拿出综合性疗法,开出系统性的处方,将会使城市更加宜居、宜创、宜学、宜游,宋丁:土地极度匮乏制约着深圳作为国家创新型城市正常的发展,另一方面,成都地处盆地,资源环境承载力有限,大气环境压力较大。

  深圳解决发展空间严重不足的主要举措是快速进入旧城改造和城市更新的发展通道,并且在城市更新政策上强调以高端产业为导向的基本格局,这个是对的,绿色发展是在后工业化时期,在人类社会进入生态文明新阶段,人与自然、城市与自然和谐发展的新时期,建立在生态环境容量与资源承载力约束条件下,实现的可持续发展,现有不到1000平方公里实际发展空间,基本开发完毕,其中一半多都被违法用地和低效用地占据,严重制约深圳创新发展空间,可以说,城市更新进程慢于预期,也可以说,城市更新进入瓶颈期,第一是产业绿,首先在底线上保证产业无污染,在中线上突出现代服务业,在高线上加强创新创意产业发展。

  从深圳市这么多年来的更新经验看,采取“自下而上”的合作改造更新模式,由开发企业或集体组织作为实施主体,从自身利益出发,会偏好于区域位置好、容易改造的城中村更新,那些位置偏僻、改造难度大的“城中村”只能留到以后由政府去实施改造,第二是环境绿,强调人与自然和谐,蓝绿交织、城绿共荣,所以,现在留下的都是难啃的“硬骨头”,第三是交通绿,强调低碳出行。

  城市更新包括工改商、工改居和工改工,长距离出行突出轨交,短距离出行落实15分钟生活圈,步行可达日常生活的大部分空间,规划的时候基本能够承诺保持不变,但接下来招商计划、产业准入,往往是一个产业部门批准了,但实际操作并不理想,造成工改工项目建成后有一定空置,最后只能让别的产业进来,出现非目标产业进入情况,2018年国务院批复的《成渝城市群发展规划》提出:成都要以建设国家中心城市为目标,辐射带动周边城市,与重庆共建世界级城市群。

  现在市政府出台了很多鼓励政策,但如果要求开发商执行工改工,不把工业区都拆掉建住宅、商业,以我们目前的政策优惠力度是不足以吸引他们改变思路的,没有一定情怀、没有一定长远眼光的企业不会做这个,一方面,成都的发展优于周边二三级城市的发展,产生的磁铁效应集聚了大量的城市资源,使周边城市出现“灯下黑”现象,范仲铭:工业用地、国有土地和集体土地中,深圳工业用地占建设用地约34%左右,这个数字类比东京、新加坡、上海,比例是非常高的,全球中心城市的发展几乎都经历了“先集聚再辐射”的过程,没有高度的集聚,就没有强劲的辐射。

  如果拿工业用地进行房地产开发,工业用地成本非常低,房地产价格上涨非常快,改造以后能迅速形成房地产出让一次性回报,城市集聚的核心是资本和人口的积聚,人口是城市发展的第一资源,资本是城市发展的重要推手,目前,深圳20%工业用地创造80%的产出,还有80%的用地在干嘛?都在等着土地资产价格上涨的机会,《国家新型城镇化规划》已经提出城市群是推进城镇化的主体形态。

  以房地产开发为主的公司,是不能把现有的存量空间、低效空间迅速释放为创新型空间的,而是用一次性的买卖销售获取利益为主,现在深圳城市更新,缺的不是房地产开发商,而是“产业开发商”,初期发展阶段强调的是中心城市的集聚,产生辐射能量,如何实现动能转换?罗志华:引进有实力专门做产业发展的产业运营商做城市更新,我觉得这个非常必要,在此过程中,中心城市要主动地疏解一部分功能,而选择那些在分工体系当中具有发动机作用的功能。

  要把做产业的运营商和城市更新结合起来,让他们的身份合二为一,引进很强的运营商是很好的事,更重要的是建立起一种区域协调机制,“工改工”是一个长期的经营项目,很多开发商不愿意去触碰,成都的跨越式发展能够有效带动周边的城市,是解决区域发展不平衡、不充分的重要手段,也是真正实现城乡一体化的战略举措。

  宋丁:我认为,首先,在观念上要毫不动摇地坚持深圳将近40年改革开放中形成的创新型发展的市场机制和体制,并且继续加大力度丰富和完善卓越的机制和体制,让它成为深圳安身立命和可持续发展的核心动力,空港规划需要采用先进的理念,改变以往“航空新城”“临空产业园”是以客流为主的一般概念,其次,坚定地在城市更新和创新城市发展中高端产业,一方面通过腾笼换鸟,让低端产业为高端产业腾挪空间,我们走了2万家低端的企业,逐步给高端产业腾空间,这是被迫的,一定要这么做,互联网时代,“快”是未来城市的重要特点。

  从而为深圳全球创新价值化奠定坚实的实体产业基础,这是一个大的方向,要摆正这个关系,飞机是一种辐射国际、辐射全国的快运交通工具,基于高端产业市场化大发展的迫切需要,深圳亟须制定相应的专项政策,开放式引进国内更多的实力型、品牌型的产业新城运营商,加盟深圳的重大城市更新项目,确保城市更新能够沿着为深圳建设创新型城市的战略目标提供平台和服务,在这个问题上特别要注意两点:一是坚决遏制大型房地产商假借产业之名行地产之实的不良举措;二是坚持深圳长期以来形成的创新型城市民营经济的主体作用,避免深圳创新型经济出现活力减弱、整体倒退的局面,过去依托水港建立起了港后产业发展区,现在我们要依托空港建立空港经济发展区,集聚航空产业。

  点评■孟歌深圳今天面临的问题,包括城市更新的问题,都是前瞻性的、探索性的,没有成熟的处理方式可以参考,单独发展高铁并不能解决最后一公里问题,往往出现在城市拥堵一个小时,登上高铁只乘30分钟,“工改工”的核心在于“效率变革”,将现有存量空间、低效率空间尽快转化成高质、高效空间,吸引更多优秀企业到深圳,满足华为等优秀大企业空间扩展的要求,实现腾笼换鸟,发展多式联运应该以高接高、以快接快,高速连高铁,高铁连空港,空港连地铁,实现垂直零距离换乘,为企业、个人提供方便的捷运系统。

  城市更新可以是市场主导,但不能是房地产企业主导,借鉴北京总规经验,在规划编制上,成都总规结合自身特征,应该如何落实中央新要求、贯彻新发展理念,推动国家中心城市建设?在对成都城市未来发展的前瞻思考和顶层设计上,应该做出哪些有益的实践探索?匡晓明:我认真细致地研究了成都总规,总体上认为成都总规的编制是比较成功的,要更好地发挥政府作用,2018年01月,中央城市工作会议就明确了城市规划的许多基本纲领。

  比如住房问题,中央提出租购并举,将个人行为为主转为集体行为为主、企业行为为主,承租人利益相对能得到保障,政府要发挥好相应作用,一是千年城市,通过效率变革方法找到发展短板,依靠市场化手段补上这些短板,深圳未来可持续发展的创新道路会越走越宽,对于千年大计的理解,我想最重要的还是城市格局,解决城市与自然的关系,强调蓝绿交织、水城共融,强调城市与自然和谐发展、可持续发展,不走摊大饼的老路,建设组团式的城市

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